海南填岛风云：摸底房企千亿造城运动

　　在“中国冲浪之都”万宁市的朱王岭地段下海南环线高速，不到300米就是风潮澎湃的蔚蓝色大海。但沿着海岸线再往西走约1500米，海面骤然消失了。取而代之的是一片突兀的黄色沙地，沙地之上还悬有一架三车道跨海大桥。桥向海的方向伸去，另一端就是被万宁当地人引为地标的“融创日月湾”的日岛。

　　沙地的形成被认为与日岛，以及相邻的月岛的建设施工有关——海浪将填岛施工过程中产生的泥沙冲击淤积成一片连岛沙坝。正因为中央环保部门的介入，原本被列为海南省重点建设项目的日岛和月岛在2018年1月初被勒令停工。

　　但两个多月后，腾讯《棱镜》在现场看到，施工队重新一批批回到日岛，只是未批先建的月岛还尚无复工消息，仍处于被封锁状态。

（日岛周围形成的连岛沙坝。摄影：熊少翀）

　　截至发稿，中国交建(行情601800,诊股)投资的三亚凤凰岛二期，以及海航投资(行情000616,诊股)建设的三亚新机场等填海人工岛项目已经获批复工。

　　从停工再到复工，这些野心勃勃奔赴海南掘金的企业都付出了不同程度的代价。

　　最近几年，海南省在“海岛经济”上做文章，依靠海洋资源灵活发展房地产和旅游业，向海要地。从2012年开始，海南省的填海造岛项目就开始密集动工。据腾讯《棱镜》不完全统计，目前海南省已建成和在建的人工岛有至少12个。

　　融创孙宏斌、中弘王永红等一批房地产大佬都对这片海岛寄予重望。同样，当地政府对他们也心怀感恩。尽管出发点不同，但双方却已建立起默契的合作关系。只不过这种默契关系被突如其来的强力监管打破。

　　京城地产商王永红的中弘集团眼下正面临资金断链的危险，而导火索便是他手中的两个海南项目，即深陷购房者维权风波的三亚半山半岛项目，以及海口如意岛项目。

　　海风尚未停息。孤悬海上的十几个人工岛，曾经历了相似的热闹喧嚣，眼下却正面临着不同的悲喜命运。

　　向海再“借”七万亩

　　在中国，认识“儋”字的人恐怕都不多，遑论知道儋州这个边陲小城。即便去海南旅游，一般也是先坐飞机到海口，然后沿东海岸南下，最多在博鳌或万宁稍作停留看看海景，便直驱三亚。而地处海南西线的儋州，鲜有人问津。

　　2016年6月底，海南省委机关报《海南日报》曾刊载文章如此描述当时施工的火热场面，“多辆工程车来回奔忙，高大的塔架伸出巨臂，在蓝天白云背景下显得格外壮观。这些项目工地上，共有1万多名建设者。”

　　海花岛往东大约160公里，则有一个规划面积几乎与之相当的人工岛。该岛规划形态酷似“如意”，故名“如意岛”，由房企中弘股份(行情000979,诊股)（000979.SZ）投资开发。

　　该项目位于海口市东海岸的铺前湾，用海面积达716公顷（约合1.07万亩），计划建成“以度假康体、休闲娱乐为核心，集文化交流、高端消费、时尚创意于一体的高端旅游度假区”，预计总投资129亿元。

　　2012年5月，中弘股份与中国中铁(行情601390,诊股)股份有限公司联合，以30亿元价格拿下该海域使用权，二者分别持股45%和55%，但后者由于种种原因逾期未出资，该项目最终变成中弘股份全资控股。不同于眼下深陷资金危机的局促，成立于2001年的中弘股份在当时还正在旅游地产上激进扩张。海南则是王永红最看重的地方。

　　作为海南省“头号民企”，海航在这波浩荡的填海运动中同样收获颇丰，包括三亚的新机场项目，以及海口的南海明珠人工岛项目。其中，位于三亚红塘湾的新机场项目用海面积达到惊人的2595公顷（约合3.89万亩），相当于18个首都国际机场。主要打造邮轮母港和旅游度假胜地的南海明珠人工岛，填海面积也有260公顷（约合0.39万亩）。

　　除前述项目外，据腾讯《棱镜》多方了解，海南省的填岛项目还包括由深圳房企“天利地产”投资建设的海口千禧酒店（七星级）人工岛、海南中汇宏基投建的海口湾灯塔酒店（葫芦岛）、中惠控股投建的文昌椰林湾海上休闲度假中心人工岛、北京浩瀚投建的南海度假村人工岛、琼海的潭门渔港人工岛、亚泰集团(行情600881,诊股)投建的三亚崖州中心渔港人工岛，以及中国交建控股的三亚凤凰岛。这12个人工岛累计用海面积达4699公顷（约合7.05万亩）。

（海南省填海人工岛分布图）

　　这向海“借”来的七万亩土地背后，正隐藏着海南省近年经济爬坡的密码。

　　腾讯《棱镜》查询海南省住建厅发布的历年《住房城乡建设工作报告》发现，该省2011年的房地产开发投资仅为663亿元，此后一路飙升，2017年这一投资额已达2053亿元，年均复合增长率超过20%。

　　海南省房地产迅速升温。包括万科、碧桂园、保利等在内的数千家房企纷纷进军海南，掀起“圈地运动”。而在可利用土地越来越少的情况下，海南将手伸向了大海。

　　市长牵头的“一号工程”

　　对于填海造岛，海南省也与广东、福建、江苏、山东等多个沿海省份一样，在过去几年总体持鼓励态度。

　　2014年6月，《海南日报》刊载的一篇文章即表示，2008年以前，由于施工工艺及对填海造地管理不够严格，海南省填海主要以顺岸推填为主。2008年以后，该省坚持“保护自然岸线，延长人工岸线，提升景观效果”的原则，“严格控制填海造地项目占用海岸线资源，鼓励人工岛填海方式。”

　　海口市在做2011-2020年的城市总体规划时，即确定了“东进、南优、西扩、北拓、中强”的空间结构发展战略。其中“北拓”是指“合理开发海洋资源，大力发展邮轮、游艇、帆板等休闲产业，加快海上人工岛等项目建设，拓展城市空间，有序发展高端旅游地产，凸显海湾旅游休闲城市特色，展现北岸城市的秀美。”

（被列为海口市“名片工程”的南海明珠生态岛。摄影：熊少翀）

　　万宁市招商局局长苏祥华则告诉腾讯《棱镜》，以往万宁市的旅游产业都依靠该市东南海岸线上的兴隆镇，最近几年也在走下坡路，为了重振滨海旅游，万宁计划大力开发手中长达109公里的海岸线，“比如日月湾，要做国家冲浪基地。”

　　苏祥华称，虽然对于这类项目引进，万宁市还没有形成统一具体的政府扶持政策，但会对具体项目具体研究，“我们会在过程中看能在土地、税收、产业基金奖励等方面提供哪些优惠。”

　　与征地、拆迁等相对麻烦的方式相比，填海造岛有时被看作是一种更为经济的房地产开发思路。这无论是对政府还是对企业而言，都更具吸引力。

　　在政府的资源支持下，与常规拿地相比，房地产企业通过填海项目拿到的地，成本要低得多。