雅居乐海南悬念 香港百亿银团贷款背后的未雨绸缪

　　周星驰电影中有一句经典台词：“人生大起大落得太快，实在太刺激了。”

　　这句话用来形容过去一个多月间，在海南重仓屯地的房企的心境，或许恰如其分。

　　过去一个多月以来，重仓海南的房企先是经历了4·13海南自贸区突然落地的飞来之喜，后又骤遇楼市限购政策连续加码的重重打压，直至遭遇4·22“最严调控”——全域限购一盆冷水的浇头而下，当中的“大起大落”可谓“刺激”万分。

　　作为最早一批进入海南掘金的房企，海南曾经被视为是雅居乐的一个幸运地。1.5万亩清水湾的恢弘巨制，曾经为雅居乐带来名利双收的创富神话。就在今年3月份，陈卓林还非常骄傲地在业绩会上宣布，2017年清水湾实现单盘销售170亿，成为中国房地产项目销售冠军。截止2017年末，清水湾累计销售770亿。

　　然而转瞬之间，变故陡生。有海南资深业内人士表示，自4·22新政落地以来，海南房地产市场几乎完全陷入“停滞”状态，且预计这种状态将维持很长一段时间，这对于重仓海南的房企而言，“影响将会非常大”。

　　“目前还没有马上进入难受的阶段，估计明后年会更惨。”

　　雅居乐海南悬念

　　据网易房产此前盘点的开发商海南土储大比拼结果显示，包括海航、鲁能、恒大、雅居乐、碧桂园、融创、富力等房企，都在海南拥有大量土地储备。

　　其中，雅居乐在海南的土地储备，虽然绝对值不是最大，但相较于雅居乐现下规模而言，其占比却是最高的。

　　根据雅居乐年报显示，截止2017年末，雅居乐分别在海南陵水、文昌、海口、琼海、临高五个城市拥有6个项目，总土地储备634.79万平方米，占到了雅居乐3409.93万平方米总土地储备的18.62%。其中，仅清水湾一个项目就占到了土地储备的15%（约510万平方米）。

　　事实上，海南一直是雅居乐除大本营华南区域外最为重要的销售贡献来源。2017年，雅居乐实现预售金额897亿元。四大区域中「华南区域」、「海南及云南区域」、「华东区域」、「华南区域」及「其他区域」分别实现销售额350亿元、200亿元、180亿元和167亿元，占比39.6%，22.7%、20.8%和16.9%。仅清水湾单盘预售就占到了公司预售总额的18.95%。

　　更为关键的是，在过去几年间，海南清水湾一直是雅居乐整体毛利率的重要带动项目。2015-2017年，清水湾的毛利率分别达到44%、36%和62%，远高于雅居乐同期25.14%、26.5%和40.1%的整体毛利率。

　　网易房产了解到，2018年雅居乐首度定下1100亿元的预售目标，同比2017年897亿元增长22.63%。按照雅居乐方面规划，2018年公司可售资源达到1200万平方米，其中「华南区域」、「海南及云南区域」、「华东区域」、「华南区域」及「其他区域」分别占比37%、18%、21%和24%。

　　正是基于海南区域特别是清水湾项目在雅居乐总体布局中举足轻重的份量，更让外界担忧，此次海南房地产市场的冰封，会否对雅居乐全年销售目标的完成和资金的回笼产生影响。

　　百亿融资下的未雨绸缪

　　有海南资深业内人士就对网易房产表示，自4·22新政落地以来，海南房地产市场几乎完全陷入“停滞”状态，且预计这种状态将维持很长一段时间，这对于包括雅居乐在内的重仓海南的房企而言，“影响将会非常大”。

　　该人士预估，2018年海南的整体去化仍能实现2017年的六成左右，达到1000-1500万平方米。这是由于今年前4个月，各大房企在海南仍然实现了相当不错的去化。

　　但在4·22政策以后，海南房产的投资属性几乎被完全去掉，除开20%左右的本地市场，剩余80%的岛外市场被完全阻断，整个房地产市场陷入停滞状态，且预计短期之内这种状态都难以逆转。而政府新近推出的人才引进政策，也需要相当一段周期才能发挥效应。这就决定了未来很长一段时间，重仓海南的房企日子都不会很好过。

　　“目前还没有马上进入难受的阶段，但估计明后年会更惨。”

　　有接近雅居乐的人士就对网易房产透露，今年前4个月，雅居乐海南区域达成预售额80亿+，占到了雅居乐前4月总销售额294.7亿元的27.15%。

　　而对于海南限购会否影响到公司全年目标的实现，该人士则坦诚，“应该是能完成的，但确实会比较艰难，因为雅居乐4、5线城市的布局并不多，主要集中在限购较为严重的一二线城市。”

　　网易房产观察发现，今年以来，雅居乐在拿地和融资两方面均表现积极。

　　据网易房产不完全统计，仅前4个月，雅居乐通过便斥资超130亿元在全国各地揽下近20宗地，并落地多个产业小镇项目。

　　按照雅居乐原先的规划，2018年全年，雅居乐的投资额设定为600亿元，其中500亿元用于拿地，100亿用于投资其他业务。陈卓林还表示，如果市道好、回笼资金多的话，自己也希望能够买多点。而预测2018年雅居乐的回笼资金将达到720亿元。

　　虽然海南市场的冰封效应不会在当下即时显现，但为了全年目标的顺利完成和缓解可能出现的资金压力，雅居乐显然需要未雨绸缪，以应对海南市场可能需要填补的“窟窿”。

　　5月21日，雅居乐就宣布，公司与多家银行签订一项等值超过100亿港元的银团贷款协议（附带额外25亿港元增额权），此次贷款包括港元定期贷款及美元定期贷款，年期为四年，年息率相等于按3.95%加上香港银行同业拆借利率或伦敦银行同业拆借利率。

　　算上该集团在过去三个月内的额外几笔融资，今年前4月，雅居乐已先后获得约200亿的新增借款。而早在3月份业绩会上，雅居乐管理层便坦言，今年融资动作会比较多。

　　目前，雅居乐的负债水平仍处在较为健康的水平，资产负债率72.96%；净负债率也仅为71.4%。但在海南市场惨遭“断档”、公司不断加大地产、非地产业务投资情况下，未来雅居乐仍将面临一定的经营压力。（网易 地产壹线 王柔金 ）