全国第一个“吃螃蟹” 业主委员会协会能干些什么

　　物业与业主矛盾由来已久

　　不可回避的是，物业与业主矛盾由来已久。

　　改革开放以来，特别是1998年的住房商品化改革以来，中国城镇居民的住房条件得到极大改善，城市空间形成了一个庞大的业主阶层。按照中国人的传统，安居才能乐业，住房无小事，关系着亿万家庭的安定和幸福，也关系着政府在基层治理的合法性、权威性。

　　海南省人大常委会2015年的一项调查问卷统计结果显示：对小区物业管理服务满意的仅占25%，认为小区物业管理不到位的占61%，认为物业服务企业应提高服务管理质量的占80%。小区物业管理频频被差评，业主很受伤，物业管理方也觉得委屈。

　　目前物业和业主之间主要存在物业收费、大修费用与专项维修基金启用、责任纠纷等突出矛盾。在物业管理收费方面，业主认为费用过高，物业却想要提高费用，该不该调，怎么调都是问题。部分业主不愿意承担公共水电等的分摊费用。电梯、围墙等小区公共设施使用久了会出现问题需要维修，一些业主认为此类费用应归类于物业费，引发矛盾。

　　物业收支明细不透明是双方矛盾的焦点，许多小区业主认为，不知收上来的钱都花到哪里了。海甸岛一小区的业主方先生说，除了物业费外，物业公司从电梯广告、停车费等都有收入，但这些钱从来没有一个明细账，收入多少、花了多少，只有物业知道，业主都蒙在鼓里。而物业管理公司的负责人罗先生则说，小区物业费一直是1.2元/平方米，多少年一直没有涨过，随着近年来小区维修项目增多、电梯检修费用增加，人工成本上涨等原因，收取的日常维护费已经远远不能满足日常需要。

　　业主委员会成立难度大

　　在小区中，业主委员会成立难也是一大问题。2015年省人大常委会调研发现，全省推行物业管理的2800多个住宅小区，成立业主委员会的只有600多个，而业主委员会在有效期的仅有几十个。

　　金盘一小区的业主尹显琴为了成立小区业主委员会努力了10多年，遇到了很多困难。她说，小区没有业主委员会有很多不方便，比如物业服务不到位、公共设施配套不齐等。然而成立业主委员会过程中，尽是坎坎坷坷，有审批上的问题、也有业主自身的问题。不过尹显琴与小区业主的努力也看到希望，目前小区业主委员会筹备组已经成立。

　　老家浙江的刘季锦2013年、2015年分别在盈滨半岛一小区购置了两套房产。她说，小区有7000多户，目前入住超过6成，但业主委员会一直没有成立。谈及有业主委员会的好处，刘季锦说，业主委员会会全心全意为业主服务，能够更好构建文明小区、和谐社区。

　　“小区业主委员会与小区物管是一种沟通协调的关系，但由于小区缺少业主委员会这一中介沟通协调环节，业主与物管对话的平台缺失，导致沟通不畅，最终演变成了一种对抗。”海口市物业管理行业协会有关负责人表示，业主委员会的产生未能严格按照法律进行，这其中既有业主对社区公共事务漠不关心的主观原因，也有大量候鸟社区的存在导致业主大会迟迟不能达到法定参会人数的客观原因。

　　即使成立了业主委员会，在实际工作中也存在诸多困局。业主给业主委员会或物业公司非理性地找问题的多、依法理性维权的少，或是采取不正当的维权手段；业主委员会职责不清、议事决策缺乏规范导致公信力有待提高，业主大会和业主委员会决议不能充分体现民主。而很多业主委员会甚至只会行使一种权利，即解聘物业公司，这无疑加剧了业主与物业的矛盾。

　　针对这些问题，海南已经有了一些有益的尝试，例如2017年12月开始使用的三亚物业综合管理平台，涵盖了从维修资金收缴开始到物业企业登记、物业项目招投标、业主委员会成立、业主事项管理、维修资金使用管理、维修资金退款管理、维修资金付款管理等物业全过程管理系统，业主只需用房产证注册账号，即可用手机在线上进行投票和查看物业企业信息、维修资金情况等，以便于业主随时随地参与小区治理。

　　厘清业委会物业权责

　　对业主委员会的指导以使其依法更好地服务于广大业主，是社会治理的很重要的一部分，也是建立和谐社会的重要举措。

　　目前，我省小区业主委员会成立比例偏低，从而小区内产生很多矛盾，影响小区和谐建设。海南省业主委员会协会宗旨是“共享，共建，共治”，协会的成立将推动社会各界积极参与，共同完善海南省各小区建设。协会中设置了法务咨询部，将有利于在这个平台上化解业主与各方的矛盾。

　　海南省业主委员会协会成立，最大的受益者就是广大业主。梁女士对协会在自身成立小区业主委员会过程当中指导表示感谢，表示今后一定要多多参与协会组织的活动，共同维护这一业主自身的平台。尹显琴则直截了当地说，以后小区成立业主委员会就能找到组织、找到停靠。

　　“小区业主委员会职能是监督指导，物业的职能是执行。成立业主委员会协会并不是与物业对抗，而是让业主委员会、物业更好地携手，处理好小区管理纠纷，服务好广大业主。”海南省业主委员会协会会长王一然说，协会专家委员会专业研究团队结合基层实践，研究可行的政策建议，为顶层设计提供切实可行的成果支撑。巡回法庭和律师工作室把矛盾调处关口前移，为政府排忧解难，引导业主依法合法维权。线下志愿服务进小区，唤醒业主共建家园的意识，同步推进熟人和谐社区建设。

　　完备社会内部治理体系

　　2017年6月10日，海口市琼山区法院在绿色佳园、天上人间、江畔人家等小区，率先设立物业纠纷巡回法庭便民联络点，留下了法官手机号码，法官还会定期进社区。随后，秀英区法院、龙华区法院、美兰区法院相继设立了物业纠纷巡回法庭。美兰区人民法院民一庭庭长林海说，海口小区多、纠纷多，每年会接到近200件物业纠纷案件，物业起诉业主欠费的占据相当一部分。

　　“海南成立全国第一家省级层面的业主委员会协会，这是全国业主群体和社区治理的一个有标志意义的大事。”作为国内进行业主自治调查研究的第一人，中南大学地方治理研究院副院长吴晓林说，海南省业主委员会协会的成立恰逢打造共建共治共享的社会治理格局的新时代。十分期待海南省业主委员会协会能够敢于尝试，用足时代和政策赋予的宝贵机会、支持，勇担服务于业主组织、服务业主群体，缓解社区纠纷，助力社区治理现代化的重任，构建科学完备的内部治理体系，为全国社区治理、城市基层管理探索出新的经验和模式。

　　“协会成立律师工作室，是在协会层面对政府法律平台的又一有力补充，目前小区纠纷投诉量较大，只依靠物业巡回法庭暂时无法满足大家的需求。”海南省业主委员会协会常务副会长曹献平说，现在一些律师事务所和协会取得联系，愿意在这平台上发挥作用。

　　“海南省业主委员会协会作为全国首家业主委员会协会，必然对社区治理方式的改进和创新有开拓性的作用，专家团、物业巡回法庭、律师团的入驻，能够加强业主及业主委员会与物业公司的沟通，及时解决纠纷，最大化地帮助各社区业主委员会更好地履行其职责，为更好地维护业主利益、平衡业主、物业公司与其他部门、企业的利益探索出更优的解决方案。”北京大成（海口）律师事务所律师罗敬表示，此后，律师群体愿意为业主提供完善的法律宣传服务，配合业主委员会及其协会制定相应的职责和议事决策规范，减少不必要的纠纷。同时，在涉及业主、业主委员会的诉讼中，在配合审判机关公正执法的同时，最大限度发挥律师的作用，尽最大努力化解矛盾、定纷止争。