2018年上半年中国房地产政策盘点

2018年上半年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面，注重深化基础性关键制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求；地方层面，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。在基础性关键制度改革深入推进，长效机制加快建立并完善背景下，2018年房地产稳定运行预期将进一步强化。

1. 中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆

1.1中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设

两会坚持房住不炒定位，建立健全长效机制。2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

图：两会政府工作报告关键内容

各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。房地产市场调控方面，国家各部委积极部署房地产调控工作会议，加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。住建部强调，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。原银监会提出要努力抑制制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域风险防控，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

长效机制构建方面，住建部《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提到3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。银保监会《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。农业农村部明确闲置的各类房产设施、集体建设用地等可在合规前提下发展不动产租赁物业。

图：各部委部署房地产调控及长效机制建设工作任务

深化基础性关键制度改革。两会提出健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。人大发言人也表示房地产税制改革已逐渐步入正轨。国务院出台《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，提出人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模。完善土地供应制度，健全城乡一体化土地供应体系。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式，增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。住建部提出热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%，确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。此外，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段，为房地产税的征收提供了关键数据支撑。

表：2018年上半年中央及各部委出台关键政策一览

1.2中央强化金融监管，货币政策保持稳健中性

中央强调强化金融监管，沿续金融去杠杆政策。2018年初中央多次表态，将防范化解金融风险工作提到更高层次。两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一，加强金融机构风险内控，进一步完善金融监管。对于金融领域一些违法违规行为或者规避风险的行为，监管部门要主动出手、果断处理。3月，《国务院机构改革方案》将银监会和保监会的职责进行整合，组建中国银行保险监督管理委员会，银行业与保险业重要法规草案和审慎监管基本制度的职责划归央行。中央全面深化改革委员会第一次会议对规范金融机构资产管理业务、加强非金融企业投资金融机构监管作了进一步强调。4月，中央财经委员会第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战，要以结构性去杠杆为基本思路，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。央行、中国银保监会、证监会、外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，提出统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，引导社会资金流向实体经济，更好地支持经济结构调整和转型升级。

货币政策保持稳健中性，强调服务实体经济导向。今年两会提到货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。中央政治局会议提出坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。5月，全国政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会，强调把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点，实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合，促进经济高质量发展。央行货币政策方面，在当前内外风险兼具的背景下，央行对货币政策的调整更加灵活。央行2018年工作会议指出，保持政策的连续性和稳定性，实施好稳健中性的货币政策。6月，为了继续实施好稳健中性的货币政策，着重把握结构性去杠杆的力度和节奏。决定适当扩大中期借贷便利（MLF）担保品范围，以进一步加大对小微企业、绿色经济等领域的支持力度。下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点，释放的资金大约7000亿元，其中对城商银行等释放的2000亿资金主要用于支持中小微企业发展。6月27日，央行货币政策委员会二季度例会分析了国内外经济金融形势，提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。此次会议对货币政策的措辞有所微调，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”，货币供给总闸门从“切实管住”改成了“管好”。

表：中央及各部委对金融、货币政策相关表态

2. 地方调控政策密集出台，抑制非理性需求与调供给齐头并进

2.1地方调控政策强化与扩围并存