解读北京公积金新政六大变化：11年才能贷满120万

昨晚（13日），“北漂”年轻人们的朋友圈，都被一条消息刷屏。

9月13日，北京住房公积金管理中心发布了多项重磅文件，将对未来市管公积金的提取和贷款使用产生重大影响。

我们注意到，未来使用北京市公积金贷款将“认房又认贷”。同时公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高额度的120万元。

图片来源：北京日报新媒体

此外，在公积金贷款提取、首付比例等方面也出台了大量新规，将对未来希望在北京买房安家的人士产生较大影响。

关于新政调控目的，文件解释称，是为了坚持“房住不炒”定位，落实北京城市总体规划，引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。

文件显示，这些政策将从9月17日，也就是下周一开始正式施行。

2017年北京“317”新政中，商贷已经实施了“认房又认贷”，而公积金贷款只“认房”。即不看贷款记录，只要名下无房，就能按首套房申请公积金贷款。

这次的新政更改了判定二套房的规则，公积金贷款变得与商贷一样“认房又认贷”。

根据北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

图片来源：北京住房公积金管理中心。

解释一下，前面所说的“认房”是指借款申请人在北京名下有住房，“认贷”是指在中国人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录。注意，如果在外地有购房贷款记录，也被认定为有贷款记录。

同时，新政下调了二套房公积金贷款的最高额度，从80万元下调为60万元。

过去，公积金贷款的最高额度是120万元，缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

《通知》规定，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

资料图：北京通州房产业务员通宵排队办公积金贷款。

举个例子，如果公积金贷款的缴存期限是13个月，也会算为两年，可贷20万元。

有人会问，如果是夫妻，丈夫缴存了7年，妻子是5年，是否可以一起贷120万元？

答案是不可以。《通知》规定，如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。所以，上面那种情况，按照丈夫缴存7年来算，只能贷70万元。

新政还调整了公积金贷款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。

《通知》规定，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

另外，购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

目前，商贷首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。这样调整过后，公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。

过去，公积金贷款期限最长是截止到70周岁，新政则调整为不得超过65周岁。

《通知》规定，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

举个例子，如果公积金贷款申请人55岁，过去的贷款最长年限是15年，现在则要降低为10年。

此次公积金贷款还调整了月还款额。《通知》规定，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

此前，借款申请人的收入减去基本生活费用后，其他的钱都可以用来还贷。有分析认为，按调整后的标准，则更能够真实反映借款申请人的偿债能力，减少借款申请人的还贷压力。

《通知》规定，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。

也就是说，如果户籍在东城区或西城区，购买城六区以外的首套住房，最高可贷140万元；如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区，购买城六区以外的首套住房，最高可贷130万元。

虽然目前已经实现了异地购房提取公积金，但是根据新政，不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。

根据《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》，住房公积金缴存人及配偶购买位于北京市行政区域内的住房，或购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，才能办理住房公积金购房提取。