海南房市“崩盘”?宁夏房产税“落地”?西安因此“感冒”?

最近，有几件事在朋友圈很“闹腾”：4月22日晚间，海南发布新的“限购令”；有媒介晒出宁夏征收房地产税；更有说“房产税正式列入人大立法规划”，而且还附有核心内容的剧透。一时间全国楼市似出现“倒春寒”！西安要因此而“感冒”？

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海南楼市“崩盘”？

海南楼市之所以引发全国购房人关注，在于其“海景房”的投资价值。4月22日发布的“限购令”之后，海南省住建23日出台“解释”，从具体措施看，意味着曾经极具诱惑力的投资机会渺茫了！

海南4·22+4·23全域住房“限购”要点：

1、五指山、保亭、琼中、白沙，只能面向本市县居民家庭销售；

2、海口、三亚、琼海三地，外省户籍须提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上社保或纳税证明；

3、上述区域之外，外省户籍购买须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上社保或纳税证明；

4、自4月22日后，户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上社保或纳税证明。

5、非本省户籍居民家庭在该省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

6、海南各高校在校大学生集体户口不视为本省户籍，购房执行非本省户籍居民家庭政策；7、已毕业且在海南省企事业单位、社会组织工作的大学生，户口在单位集体户口的可以视为本省户籍，购房执行本省户籍居民家庭政策。

或许是习惯了“上有政策下有对策”，第一时间内不少人有些“拆招”的想法，来看看行得通行不通：

1、补缴社保或纳税行不行？

不行！4·22限购通知中明确：补缴的不行！而且还要严格规范和检查。

2、住宅不能买了，其它产品行不行？

不行！因为此次限购的住房，包括商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房。

3、找个海南户籍人士“假结婚”行不行？

不行！海南省住建厅的“解释”中明确，对以购房为目的频繁离婚、结婚的，各市县要对其购房资格进行严格审查，涉及假结婚、假离婚骗购住房的，严格按婚姻登记严重失信通知要求处理，实施联合惩戒。

新买，难度够大！已买的卖出，那还不容易吗？不，也难了！海南还将严格限贷、限售和价格备案管理：居民家庭或企事业单位、社会组织在海南购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

至此，海南住房购买客群彻底由“全国性”回归“海南省”！毫无疑问，过去几年里的一大批投资客将被套牢，短期转让变现难度极大，因为外来“接盘侠”也被限制了！靠海南本地人接盘解套？难！

海南为何如此“狠”？大势所趋，原因有二：1、严格自然生态空间用途管制。2、建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港需要。

因海南的建设土地总量是有限的，生态保护红线下，“一区一港”建设需要大量用地，未来势必将“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”。

据悉，“一区一港”消息公布后，有大批“嗅到机会”的投资客蜂拥而至。短期看来，如是利用金融杠杆进入的，与其说是抓住了机会不如说是飞蛾扑火。而从长期看，因住宅用地严控，商品住房增量会递减，长期持有的人或“因祸得福”。

长期看，说海南楼市因此“崩盘”有些言过其实，尽管当地政府机构人士也承认，对经济发展有些影响，但这是必须付出的短期代价，从本质上来说，海南楼市当下正处于从“从全国购房人的海南”回归到“海南购房人的海南”，短期“阵痛”过后，必定会迎来一个新局面。

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房地产税风雨欲来？

近日，还有关于宁夏2018年1月1日起征收房产税的事，也让部分人有些惶惶的。楼市君仔细看了一下，这是2017年10月份出台的，其实和陕西省去年出台的类似：对以前（80年代）过时的房产税进行与时俱进地更新，而不是大家所热议的“房地产税”。

不过与“房产税”不同的“房地产税”，在今年“两会”被再度成为话题后，虽具体征收细则尚不明朗，但至少有一个时间点得到初步的确定，即有望在2020年完成正式立法！

前不久，房地产税有网传“港媒版”，近日，又有新版本网传：

1、对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80㎡以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额。2、家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额。3、家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。4、所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴纳房产税。5、家庭仅有一套自住住宅，免征房产税！

对此暂可一笑了之，不必当真，因为在“两会”上国家税务部门负责人已经把原则剧透的够清晰了，即：按照评估值来征税、根据对象不同有一定的扣除标准、收入归属于地方政府、征得到且征得公平。

在正式的内容出来前，一概不要轻信！房地产税能在2020年正式立法通过，如期出台的话，其影响大致有：

1、在施行之前的1、2年，局部城市的投资性购买行为会被得到压制。

2、对房价的影响是长期的，不是短期的。其影响也将因城而异。

3、对各地刚需、刚改购买影响微乎其微，甚至没有。该买及早买！

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西安楼市风声鹤唳？

“宁夏房产税”是虚，海南“最严限购”是实，西安购房者完全不必要惊慌，看别人的同时，更重要的是考虑自己的事！

而对已进入海南的房企来说，无疑一夜进入严冬！西安不是海南，很难走到海南这一步，与海南房企当下的“苦逼”相比，进入西安的房企是幸福的，当然更要珍惜这份幸福！

要说海南限购对西安的影响，那就是当下去投选海景房的话，是不行了，但还可以谨慎考虑南方近海边的其它优质地段和产品。

对西安楼市来说，当下最需要是增加房源供应，消除“恐慌”心里，尽快出台兼顾各类买房人尤其刚需置业群体的公证摇号细则的说明。

对西安购房人而言，所要考虑的是：

1、如何在区域价值差异较大而房价差异不够明显的态势下，更有技巧地筛选更值得信赖的房子；

2、如何在下批次价格略涨的房源出来之前，能够进入到选房行列，及早“上车”，而不是在犹豫或埋怨中左等右看。