海南楼市刮骨疗伤：有项目变相躲避限购违法销售

　　有在售楼盘被法院查封，住建部门严打严查各类违法违规

　　海南楼市“刮骨疗伤”

　　黄婉银，钟广莲

　　赵毅 自贸区的政策红利和巨大的发展空间，让海南房地产业暗流涌动，部分开发商想从海南这块尚未被完全开发的“宝藏”中分一杯羹。

　　海南省住建厅公开资料显示，截至2017年10月，已经备案的房地产开发企业共有3859家，其中仅暂定级企业就有3061家。

　　为规范良莠不齐的房地产市场，2017年开始，海南不断出台系列政策对楼市进行调控。2018年4月22日，海南省出台了堪称史上最严厉的调控政策，以防范海南在红利政策下变成“地产岛”。

　　除了制定严厉的限购限售政策，今年以来海南各地也在开展房地产市场专项整治，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违规开发和投放虚假房地产广告等行为。《中国经营报》记者在近日走访海南楼市时发现，仍有屡禁不止的变相躲避限购的行为，甚至一些在建楼盘因开发商资金纠纷、违规销售等问题被法院查封。

　　决心破除地产依赖的海南房地产市场正在进行“刮骨疗伤”。海南省各级住建部门表示，对各类违法违规行为，将继续严打严查。

　　有项目变相躲避限购

　　2018年10月，《中国经营报》曾刊发《海南琼海天来泉项目调查：会员制模式下的养老困局》报道。在调查海南养老项目同时，记者了解到，已于2008年年底开盘的“天来泉二期”目前仍有房源出售。销售人员表示，今年9月中旬，开发商把之前占的销售名额让出来重新开放购买，均价为14000~15000元/平方米，是具有70年产权的个人住宅，外地购房者也可以购买。

　　天来泉二期位于琼海市官塘旅游开发区，与红色娘子军纪念园一路之隔，由琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称“天来泉不动产”）开发。

　　记者从天来泉二期销售中心了解到，该项目由旅游用地变更为住宅，其产权实为50年。对此，记者致电琼海市国土资源局了解到，天来泉项目二期的产权确实是到2057年，从2018年开始计算还有39年的产权年限。

　　在付款方式上，销售人员表示需全款付清，“由于现在海南限购，外地购房者无法贷款购房，需要全款购买，然后着手去办理社保或个税，两年后再签订正式合同。”由于天来泉二期已建成有3年，交齐全款后即可入住，房产证会在两年之后办理。

　　天来泉二期所在的官塘旅游开发区属于琼海市的非限购区域，海南全面限购政策规定，这类区域如果是非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　上述销售人员称，该项目两房的户型本来已经全部售完，但因有一个客户无法凑齐全款，其打算购买的那套房被公司重新出售，次日还有外地购房者会专门飞过来看房。“这边的住户基本都是从内陆城市过来休闲度假的。”销售人员称。记者也在天来泉二期小区看到，目前居住的几乎都是带外地口音的老年人。

　　销售人员表示，现在天来泉二期的入住率在40%左右，11月中下旬入住率可能会达到70%~80%。不过天来泉二期附近的一名官塘学府小镇置业顾问指出，旅游度假项目的入住率能达到30%算不错了，，达到50%就很挤了。

　　记者联系了三亚品房阁、买房网等多家海南售楼中介，他们告诉记者，不符合购房条件的外地人在海南购房有三种方式：一是通过人才引进落户海南；二是注册一家公司，以企业的名义购房；三是在海南缴纳社保或个税，先办理购房手续，缴纳社保或个税到达年限后即办理房屋过户手续。

　　这种可操作的手段，吸引了不少外地购房者。品房阁的销售人员小梁告诉记者，他们公司10月份销售了385套房，利润2385元，业绩增长20%。“10月份以后是海南房地产的旺季，越来越多的外地人想要到海南来买房。”小梁说。他给记者看了预约看房的客户名单，上面显示来自全国各地的客户预约看房或购房，每个地方不下千人。除了限购房源外，还有不限购的商业住宅和更名房。

　　海口市房协秘书长王路指出，人才落户和企业购房的方式都可以在海南买房，但是跟个人购房相比，企业购房成本会高很多。另外，不建议消费者以缴纳社保或个税的方式去购房，因为这其中风险很大，一旦开发商出现破产、烂尾、跑路等问题，消费者很难究其责任。

　　8月底，三亚市发改委、住建局联合发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》，要求房企依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格，于9月30日前重新申报销售价格备案，6个月内不得调高销售价格。未重新申报销售价格备案的，三亚市发改委和三亚市住建局将依据相关规定处理。

　　海南一位资深房地产开发人士在接受记者采访时表示，先收全款过两到三年再签约这种方式目前确实有一些项目在做。对部分购房者来说，看在便宜的价格上愿意冒无法正常网签风险，双方也可能会签署一些保底的退款协议；对开发商来说，这种方式能尽快回笼资金，有的还会采用定向包销的方式，不做散卖，直接将房源便宜打包给大型的代理公司、中介机构。

　　王路则表示，对企业来说，他们需要在高压政策之下找到生存的路径，因此有很多企业会采取一些灰色的操作以维系企业生存，但是作为消费者能否承担得起违规的责任和损失是需要慎重考虑的问题。

　　严打严查违法违规

　　一名中介代理人士还表示，今年海南新注册公司开始井喷，一方面因为海南有更多的机会；另一方面，由于企业购房不受限制，因此许多想在海南买房的外地购房者便在当地注册一个公司，解决限购问题。

　　今年上半年，海南省主体注册量快速增长。据统计，截至6月30日，海南省市场主体总量突破70万户，达703271户，比2013年商事制度改革前增长了111.95%，较2017年同期增长了11.86%。其中，4月14日至6月30日增长幅度最明显，新增企业15663户，同比增长52.88%。

　　对此，海南各地也相继开展过一系列专项整治行动。5月~6月，三亚市住建局的专项整治共检查开发项目70个，中介机构66家，下发整改通知书6份，关停售楼处4个，取消35名中介机构从业人员在三亚从事房地产业务的资格，并记入个人不良行为记录。

　　其中，有6家中介机构及从业人员为不符合购房资格、提供虚假个人所得税的购房者提供中介服务，骗取购房资格。有3家代理销售商宣传可以通过“更名”或代缴社保、个税等办法，让外地人能买到住房，但暂不能办房产证。

　　三亚市住建局表示，将进一步加大对虚假宣传、房地产违法广告、捂盘惜售、哄抬房价、不明码标价、违规销售、一房多卖、“黑中介”等违法违规行为的查处力度，视不同情况，依法依规给予责令限期整改、暂停网签、罚款等行政处理或处罚，并进行公开曝光。

　　7月，因提供虚假申报个人所得税，骗取购房资格，琼海市住房保障与房产管理局（以下简称“琼海房管局”）也取消了26名外地购房者的购房资格，撤销其购房合同的网签备案，5年内不得在琼海购房。

　　另有地产营销策划有限公司在为二手房交易提供中介服务过程中，存在诱骗消费者交易、诱导购房人提供假社保规避限购政策等违法违规行为。琼海房管局也暂停了该公司及其工作人员在琼海市办理经纪机构及经纪人员备案，暂停该公司网上签约业务的办理，限期三个月整改。

　　据海南省住建厅统计，截至8月初，全省各市县共检查350多个房地产开发项目和150多家房地产中介机构，处罚了一批涉嫌违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员，并取消了通过虚假申报个人所得税骗购住房的299人购房资格，规定其5年内不得在海南购房。

　　有在售楼盘被法院查封

　　除了中介代理市场的违规行为，三亚、琼海、海口等地今年以来较为突出的另一个问题是在建楼盘被法院查封。

　　由三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称“新龙基”）开发的翠景蓝湾地处三亚市老城区——吉阳区，距离吉阳区政府所在地不到两公里，周边被村民自建房环绕。