【千亿揭秘(4)丨雅居乐】迷失四年再出发，步履艰难破千亿

　　2010年，雅居乐实现销售金额323亿元，同比增长42.9%，行业排名第11位，实现历史最高排名。但从2011年开始，雅居乐销售金额增速缓慢。2010年至2018年雅居乐年化复合增长率仅为15.6%，远低于前期同等规模房企，销售规模逐渐掉队。

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　　一．从赶超中实现千亿

　　2010年，雅居乐实现销售金额323亿元，同比增长42.9%，行业排名第11位，实现历史最高排名。但从2011年开始，雅居乐销售金额增速缓慢。2010年至2018年雅居乐年化复合增长率仅为15.6%，远低于前期同等规模房企，销售规模逐渐掉队。

　　2017年雅居乐实现879亿元的销售金额，此时距离千亿近在咫尺。在此情况下，雅居乐宣布2018年的销售目标为1100亿元。2018年雅居乐销售金额实现1026.7亿元，虽与目标相差74亿元，但也突破千亿规模，成功挤进30家房企阵营。本文旨在分析雅居乐为何掉队，并且掉队后如何在赶超中实现千亿。

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　　二．迷失在旅游地产的迷雾里

　　(一)重仓旅游地产，土地结构单一

　　2010年海南清水湾项目开盘，雅居乐全年销售金额达到323亿元，同比增长43%，清水湾单个项目销售额接近百亿，占集团总销售额的31%。清水湾项目的大卖使集团销售业绩大幅增长，同时也让雅居乐跻身行业前列，销售排名TOP11。清水湾项目的成功让雅居乐声名鹊起，也让雅居乐坚信旅游地产的发展潜力巨大，从2012年开始在全国复制旅游地产项目。

　　2012年，在惠州、文昌、陵水、瑞丽、腾冲拿下5宗地块，总建筑面积达537万平方米，占新增土地总建筑面积的87.6%。2012年及2013年两年时间共拿下的旅游地产项目规划建筑面积达800万平方米。 2013年，雅居乐的投资力度也达到历史高位，土地存续比为12年，一度达到峰值，且大部分为旅游地产项目，这也为日后的发展留下隐患。

　　从总土地储备来看，2012年至2016年，在雅居乐的总土地储备中，海南及云南地区的旅游地产项目土地储备面积始终维持在1000万平方米以上，占总土地储备的33%以上。旅游地产本身产品去化缓慢，管理难，资金沉积巨大，加上海南从2014年上半年开始政策调控开始趋紧，因此，其抵抗风险能力弱的劣势也逐渐暴露出来。

　　(二)旅游地产遇冷，以价换量但效果不佳

　　2013年，雅居乐在云南拥有西双版纳、腾冲、瑞丽、昆明四个旅游大盘，总投资额高达600亿元。其中，在西双版纳投资1.98亿获取13幅相连地块，占地面积约53万平方米，斥资200亿计划复制“海南清水湾”项目。

　　但是云南不同于海南，海南有国际旅游岛的利好以及强大的自然资源禀赋，而雅居乐位于云南的旅游项目地理位置并不优越，加上已有云南红塔、云旅集团及深圳华隆等多家大型企业进入云南旅游(002059)地产领域，对雅居乐发展旅游项目造成一定的冲击。截止2016年年底，云南西双版纳项目去化率仅为7.9%，其它三个项目的去化率不足5%。从区域整体的去化情况来看，与其他区域相比，重仓的海南及云南区域整体去化率仅为22%，因此对雅居乐的销售业绩产生掣肘。

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　　三．寻求转型，实现千亿

　　(一)减少旅游地产投资，实现全国化布局

　　雅居乐在云南旅游地产项目遭遇滑铁卢之后，开始调整投资战略。早在2006年雅居乐就开启了全国化的布局，2007年完成华南、长三角、西部、中部、东北五大区域的布局，但由于前几年大力发展旅游地产，因此在这几大区域中进驻的城市相对较少，获取的土地储备并不多。

　　2016年，雅居乐加大了投资力度，通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式在市场获取土地，并逐渐丰富土地储备结构。同时进行全国化布局，进入的城市也不断扩容。除了在大本营中山及附近热点城市拿地之外，还在中西部开拓市场。2017年，雅居乐在江门、汕尾、湛江、海口、临高、琼海、句容、常熟、厦门、济南、西安、重庆及开封开拓新的市场，并成功回购海南清水湾项目余下的30%权益。截止2018年6月31日，雅居乐完成69个城市及地区的入驻，总土地储备建筑面积达3540万平方米。

　　随着2015年“粤港澳大湾区”概念首次提出，2017年“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告，未来将粤港澳大湾区打造成世界级湾区。雅居乐作为大湾区的本土企业，握紧发展机遇。2017年，雅居乐在中山、广州、佛山、珠海、惠州、江门及香港拥有总建筑面积约1110万平方米的土地，占总土地储备的32.5%，足够未来3-5年的发展。同时，2017年9月雅居乐并购了位于中山的一宗超级地块，地块建筑面积达149万平方米，进一步加强对“大湾区”的布局，重新开辟“大湾区”这一比海南及云南市场含金量更高，更有持续购买力的战场，这对2018年实现千亿产生积极影响。而在中西部，雅居乐2017、2018上半年雅居乐新增土地储备占比分别为18%及41%，一改以往单一结构的局面。

　　在土地储备结构逐渐丰富，总量充裕的同时，雅居乐加大了开工力度，为充足的可售资源提供保障。从计划开工面积来看，2018年雅居乐全年计划新开工面积1200万平方米，全年总在建面积2000万平方米，竣工面积接近522万平方米。可售货量建筑面积为1300万平方米，可售货值超过1800亿元，为实现千亿奠定了基础。

　　此外，雅居乐寻求体量小可以快速周转的项目。从2016年获取项目的规划建筑面积来看，均以10-40万平方米的小盘为主，以便加快周转，实现公司业绩快速增长。从存货周转率来看，2016、2017年雅居乐的存货周转率分别为61.2%及57.5%。

　　(二)重仓城市市场向好，助力公司实现千亿

　　2016年，雅居乐开始加大全国化布局之后，2017年销售业绩实现了879亿元，同比增长52.4%。其中，仅华南区域的中山、广州、佛山三个城市就为公司贡献了35%的业绩。

　　同时，近年来云南及海南区域旅游地产项目市场出现回暖，为雅居乐提供不俗的业绩支撑，2016、2017年，仅海南清水湾项目分别实现近90及170亿元的预售金额。2017年，云南及海南项目为公司贡献了23%的业绩，仅是海南清水湾项目就为公司贡献了20%的销售业绩。到了2018年，雅居乐销售业绩突破千亿，海南区域销售业绩预计超过130亿元，占全年销售业绩的12%，，虽受到海南全面限购的影响，比重较2017年出现下滑，但2018年中西部地区市场持续向好，使云南区域的销售占比不断提升。

　　此外，由于西安、重庆等城市近年来加大吸引人才落户的力度，有着市场环境的利好。因此，2017年中西部市场为雅居乐贡献16%的销售业绩，较2016的11%，上升了5个百分点，助力企业实现千亿。