4月楼市延续“小阳春” 一二线城市回暖迹象明显

　　原标题：4月楼市延续“小阳春” 一二线城市回暖迹象明显

　　国家统计局15日、16日接连公布的房地产市场数据表明，4月的楼市延续了年初的“小阳春”。

　　70城房价数据显示，新房价格环比上涨的城市数量升至67个，仅两个弱三线城市下调。一二线城市回暖明显，一线城市新房、二手房价格的同环比涨幅均略有扩大。从1~4个月全国房地产开发投资和销售情况看，投资增速出现抬升，在商品房销售面积降幅收窄的同时，住宅销售面积呈现了正增长。

　　业内人士认为，集中出现的人才引进政策与宽松的信贷政策成为楼市回暖的重要原因，但楼市调控政策将会继续着力于稳定房地产市场。近期部分二线城市房价炒作现象比较明显，尤其是一些人才流入速度较快的城市，后续出台稳房价政策的可能性最大。

　　“小阳春”蔓延

　　国家统计局16日公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅方面，房价环比上涨的城市数量达67个，相比3月份的65个继续增加，仅赣州，韶关2个弱三线城市出现微幅下调，桂林持平。统计数据显示，新房价格环比上涨的城市数量在近几个月持续增加，4月的数量已经达到了一个相对高点。

　　4月，二手房销售价格环比上涨的城市数量为55个，相比3月份减少2个，但诸葛找房数据研究中心统计，上涨城市平均价格涨幅为0.74%，涨幅环比扩大0.13个百分点。

　　分城市类别看，一二线城市回暖迹象明显。统计局称，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。31个二线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对中新经纬客户端表示，4月全国楼市热度虽不及3月，但房价微涨延续，市场则继续分化。一二线城市房价仍持续上涨，二线城市涨幅最大，这与密集出台的人才政策有一定关系，前段时间出现的土地争夺，也说明房企对一二线市场前景的认可。在政策鼓励和市场热度的双重利好下，房价回暖有望惯性延续。

　　三线城市则略显势头不足。数据称，35个三线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。张波称，今年棚户区改造出现腰斩，尽管部分三线城市出台了力度不小的人才引进政策，但从房企拿地的态度看，前景并不乐观，市场增长后继乏力。

　　70城中，新房环比涨幅大于或等于1%的城市有10个，秦皇岛以1.8%的涨幅居首。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似城市的购房政策相对宽松，而到了夏季，其滨海旅游项目更容易受到市场青睐，后续一些与滨海概念有关的住房项目或将受到管控。

　　销售、土拍市场热度回

　　在价格有所回升的同时，与房地产相关的一些数据也持续向好。国家统计局15日发布的数据显示，今年1~4月份，全国房地产开发投资约3.4万亿元，同比增长11.9%，增速比1~3月份提高0.1个百分点，创下了近四年多以来的最高纪录。

　　严跃进称，房企当前资金状况较好，投资动力更加充足，拿地和开工等方面的积极性开始增强。从房企战略扩张角度看，依然认可今年房地产市场的销售行情。

　　1~4月份，全国商品房销售面积约4.2万亿平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。销售面积虽然仍呈现下降趋势，但降幅收窄，而拆分各月数据可以发现，今年3、4月份的商品房销售面积均超过了去年同期。同时，占商品房绝大部分的住宅，其1~4月份的销售面积出现了正增长，为0.4%。

　　销售面积虽然下调，但前4月商品房销售额增长了8.1%，增速提高2.5个百分点，住宅销售额更是增长了10.6%。与此同时，至4月末，全国的商品房待售面积继续降至5.1亿平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，这是近6年来商品房库存的最低点，表明市场再次活跃。不过，严跃进认为，4月份商品房待售面积同比跌幅为9.4%，下跌速度越来越慢，说明去库存已经进入最后阶段，速度不会加快。

　　统计局的数据虽然显示今年1~4月份土地购置面积、土地成交价款均同比下跌超3成，但从4月至今，房企在部分热点二线城市掀起的土地争夺潮表明，土地市场出现了分化。

　　中原地产研究中心数据显示，统计局公布70个大中城市的土地市场处于高位运行状态。这70个城市在2019年4月卖地收入高达3321亿元，环比上涨36.9%，同比上涨47%，卖地金额是2019年以来的最高点。70城平均卖地溢价率达22.71%，是最近2年的高点。卖地收入比较多的城市有武汉、杭州、合肥、温州、宁波、广州、郑州等。

　　二线城市或面临楼市管控

　　张大伟认为，信贷政策宽松叠加人才政策是“小阳春”延续的主要原因，部分城市前期跌幅较大，而在信贷宽松、市场炒作的作用下，购房者害怕踏空、急于入市。除以上原因，张波称，部分城市供应结构的调整，尤其是高端市场交易量提升，也拉动了房价同比增长扩大。

　　信贷宽松，利好购房者与房企。在个人住房贷款上，融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8个基点，首套平均利率连降5个月，低于去年同期水平，未来整体利率仍可能继续下行。融资成本上，房企基本告别2位数(除个别企业外)的利率，境内融资的公司债利率在5%以内，境外融资成本均在6%~8%。

　　4月的楼市数据可以看出，一二线城市继续被看好，但张波提醒，在相关部门强调放宽落户不等于放松调控的表态之后，类似苏州这样的调控加码，可能会在房价炒作较为明显的城市出现。因此，市场回暖的同时，房价的涨幅或将受到控制。

　　调控确实在继续，中原地产研究中心称，4月以来，全国有超过15个城市出台楼市收紧政策，限售与公积金收紧再度出现。调控加码的城市主要是其部分区域的房地产市场有失控风险，房价明显上涨，土地市场明显过热。张大伟称，上涨不是稳定，下调也不是稳定，预计后续调控政策将会继续稳定房地产市场。

　　“现在，，部分二线城市房价炒作比较明显，尤其是一些人才流入速度快的城市，后续出台稳房价政策的可能性最大。”严跃进说。