购房宝典：选好房莫忘看物业软实力

    无论是期房、现房、二手房还是老工房，挑选和购买楼盘时都要各自关注其物业的软实力。只有软实力也“过硬”，才能让购房者住得放心、舒心。

    好房子的标准是什么呢?房型面积、房屋质量、地理位置、周边配套、交通便利程度、升值空间……可以说好房子的标准涉及面广泛，如今人们对楼盘的这些“硬件”好坏也已十分熟悉。不过，挑选楼盘时不仅需要“硬实力”，随着我们生活需求的提高，“软实力”的支撑也着实重要。其中，物业管理的好坏就是楼盘软实力的一个重要组成部分。那么，一个好的物业标准是什么样的呢?

    选好物业安居乐业

    物业其实可以被称为“管家”，要有服务也要有管理。好的管家可以将我们的生活打理的井井有条，不需要为“柴米油盐酱醋茶”的问题所困扰。好的物业在项目的建设之初就参与其中，了解项目的建筑规划、管道铺设等等，最终实现“一对一”专属管家服务，从交房开始，第一时间接洽业主，一对一验房，一对一解析并解决业主的疑惑和问题。

    但大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司的责任，房产增值要看当初选房的眼光。但其实好的物业可以让房子既保值又增值，实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值增值。买房是一种投资，物业服务更是长期的投资。

    另外，也并不是价钱贵的物业服务质量就一定好，高档小区的物业就一定让人放心，它们之间并不是绝对性的。而一个真正好的物业，往往可以通过看门卫对陌生人的态度、看小区公共区域、看建筑外墙面、看物业的反应速度、看安全防卫级别、看各种设备的状况等等诸多细节来进行考察。只有这些日常生活的点点滴滴细节都处理好了，才能够真正让我们有个安居乐业的好环境。

    期房：排名规划提前看

    对于购买期房的购房者来说，想要提前考察物业的水准也是有方法的，具体可以从以下几个方面入手：

    1.参考当年物业排名。想要买某小区的房子，应当了解小区物业公司的资质如何，管理过哪些小区，物业服务投诉率怎样。每年上海市都会对全市所有小区的物业管理进行排名，这个排名也可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。

    2.物业费定价是否适中。物业服务应遵循质价相符的原则，物业公司本身也有盈利的需要。如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，高质量的物业服务也就无从谈起。

    3.专业设施是否依靠专业公司。问清楚小区里将来有哪些设施，设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。比如，弱电强电系统需要专业技术人员维护，好的物业公司会慎重选择。

    4.地下车库设备是否齐全。地下车库应有消防设施、排涝设施，消防联动也很重要。万一突发火警或遭水淹，车库里自有的消防设施和排涝设施应能及时启用，并能在一定程度上起到遏制其他灾害的作用。

    二手房：隐蔽问题不能忘

    二手房购房者则应重点注意原来的装修和业主可能隐藏和遗留的一些问题，避免购买后才开始补救：

    1.隐蔽工程、管线排布情况。一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题。例如，装修时使用的热水管道质量不过关，时间久了就会漏水，不入住绝对发现不了，如果等到漏了再修，不仅难度大而且麻烦多。

    2.物业费缴纳情况。询问物业公司，上家有没有拖欠物业费。若有，在交易之前要求上家缴齐物业费，否则，房屋卖出后，物业公司找不到上家，有的物业公司可能找下家催缴，两边扯皮将带来无穷无尽的麻烦。

    3.物业资料移交情况。弱电、强电、房型图(平面)，管线图等等物业资料在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。

    4物业管理制度和具体执行情况。比如摩托车、电瓶车应该放在特定的地下车库，如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下(这样很容易在电梯轿厢里留下划痕甚至损坏电梯)，这其实是物业公司管理素质的反映。

    现房：现实问题仔细问

    对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，把可能的角落都考察到：

    1.看物业公司对小区情况的熟悉程度。房屋开发完所有资料都必须提交物业，物业公司应该掌握房屋从开发到交付的第一手资料。物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪。可从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。

    2.看小区绿化修剪是否整齐，楼道清扫是否干净，非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。

    3.看房子在物业公司的维修记录。房屋报修情况通常能直接反映出房屋质量。比如，有没有出现过管道堵塞的情况，如果新房屡次出现管道堵塞，说明在施工时建筑垃圾没有疏通干净，报修记录上跳闸次数多，说明配电可能不合理。

    4.看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，双方矛盾较多，对物业公司的服务水平就要打个问号。售后公房小区则例外，因为物业收缴率低由多方面因素造成，不能用这个标准衡量物业服务水平。

    老工房：遗留问题要关注

    如果买老房子尤其是售后工房，也有三点要尤其注意：

    1.相邻关系重点考虑。老房子使用的建筑材料比较落后，楼板通常是空心预制板，隔音效果较差，如果邻居生活不规律，噪音很大，将直接影响业主的日常生活。

    2.向物业询问房屋隐蔽工程细节。上下水管道是否顺畅、供电系统是否正常，配电有没有问题，原来的房屋结构有没有被破坏过，物业公司应该有记录。这些也和业主正常生活息息相关。

    3.“凶宅”早知道。买入前弄清要购买的房屋里是否有突发死亡事件、恶性事件发生。如果入住以后才知道，会直接影响居住心理。因此，不妨提前向物业或邻居打听。