买二手房最划算 千万注意六细节五风险

    二手房最划算千万注意六细节五风险。无论你是买新房还是二手房。说到底，我们的目的都是一个，如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房，无所谓新旧，因为房子的空间/理论寿命/折旧程度并非第一要素，反而获得属于自己的东西且买得值买得起，这才是首要的。今天小编就给大家盘点一下二手房购房时候需要注意的地方。

    二手房的订价机制与新房的差异

    这一点比较重要，它决定你对房子性价比的基本评价。

    一般而言，新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多，而二手房的订价来源于两个方面，一是由中介自主订价，这种出价有较大的回旋余地，主要参照物是新房均价，再考虑所在小区的建设品质与配套优越性来加计部分领先价格内容;二是房东自主订价，基本是看公示的价格区间，按照自己的内心想法订价，也有谈判的余地。

    记住购二手房与购新房订价机制差异后我们可以明显看到，二手房东能够让价的因素主要来自于市场的影响，出手方便与否，目前市场是否存在降价预期，这个是最为关键的，只要目前市场存在降价预期，则二手房价出手本来就要低些，我们可以现金支付挑挑对方房子的小毛病使用年限小区新旧程度等共性问题来获得理想的价码。而新房则不然，即使现今市场出现观望或停滞，但不是所有开发商都愿意薄利多销，不是所有开发商都会受制于市场不得不降价销售。

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    新房二手房贷款首付的区别

    目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。

    而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。

    所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

    一手房首付计算方式：

    首付款=总房款-客户贷款额

    贷款额=合同价(市场价)×70%(首次贷款额度最高可达70%)

    二手房首付计算方式：

    净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

    贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)

    贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

    *新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。