云天龙：海南楼市当务之急是调整结构

    近一个时期，“拐点论”、“崩盘论”等铺天盖地的冲击着整个房地产市场，媒体几乎是一边倒的唱衰中国楼市，整个市场弥漫着悲观情绪，购房者普遍对房价下调有着较大的心理预期，市场观望气氛渐浓，各地商品房成交面积和销售额都有较大的降幅。国家统计局发布数据显示，今年一季度全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%。海南的楼市形势更加严峻，据统计，海南楼市今年1-4月份商品房成交面积206.48万平方米，同比下降28.14%，成交金额259.23亿元，同比下降29.30%。从成交数据来看，海南楼市今年的表现也十分惨淡。

    海南楼市的特点主要表现在以下几个方面：

    第一、海南楼市外销为主。去年海南商品房按面积计算，超过75%的购买者为岛外客，尽管海口今年的外销比例在下降，去年海口的外销比例在55%左右。由于海南外销型楼市的特点，以及限贷政策的影响，使得购房者中按揭付款方式的比例远低于其他地区。因此，海南楼市几乎不存在银行由于没有额度而延时审批和发放个人按揭贷款的情况。

    第二、海南房价近年涨幅远低于全国涨幅。在国际旅游岛获批公布前的2009年，海南楼市销售均价是6263元/平方米，2013年是7468元/平方米，这几年海南的房价增幅为22.45%，远低于全国商品房同期涨幅32.84%。

    第三、海南楼市的成交增幅远高于全国增幅。2009年海南商品房成交面积560.34万平方米，而2013年海南商品房成交面积1154.86万平方米，成交量增幅106.1%，远高于全国同期商品房成交增幅的39.33%。

    第四、海南房价的上涨是跳空式一步到位的。2010年初，海南国际旅游岛消息公布，海南房价跳空上涨，之后房价几乎原地不动。这种跳跃式的突涨和逐渐式的上涨对市场的影响是完全不同的，由于房价没有变化，海南楼市近几年没有投机机会，没有出现大规模的炒楼现象，没有高利贷资金进入，投资的比例也非常小。国际旅游岛后跟风追涨的那部分购房者在这几年海南楼市调整期中已得到了消化。

    综上所述，无论是资金面还是供求趋势来看，海南楼市相比较而言风险没有那么高。海南楼市当前突出的问题是普通商品住宅的存量过大，结构性不平衡问题较为突出。今年海南省政府提出“一增一减”的房地产结构调整思路，目标是将普通商品住宅项目的比重从目前的84%降到2017年的70%，同时提升经营性房地产的开发比例。这是切合海南房地产发展实际的。我认为，要完成省政府调结构目标，一方面要从土地出让源头上和入市门槛设置方面控制普通商品住宅的供应量。针对当前海南存量房过大、以及闲置土地过多的情况，建议海南暂停普通商品住宅项目土地的供应。另一方面，改革或者调整土地出让、税收和金融等制度，尽快出台相关优惠配套政策，大力引导和扶持经营性房地产项目的发展。