陈佳乐：优化行业供应结构，促进三亚城市健康发展

    原标题：优化行业供应结构，促进三亚城市健康发展

    话题：

    三亚市城乡规划委员会3日通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，规定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上。对于已经通过三亚市规委会修规及建筑设计方案的项目，按已审议的执行;未经规委会审议的项目，将不再批准报建80平方米以下小户型。

    三亚未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、限价房和拆迁安置房等五类保障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行，不受此次出台的新规限制。

    就此我们专访了海南中原事业三部营销总监陈佳乐先生。

    一、对本地购房需求影响不大

   ●本地常住人口受影响较小：保障性住房不在限令之列。

   ●新三亚人的购房需求影响不大：三亚外来常住人口基数小，新建住宅(规委会通过的项目不受影响)和二手房供应基础与购买条件并未发生变化。

   二、短期来看，有利于调控小户型产品的爆发式供应，优化行业供应结构

   ●有利于控制小户型的超量供应

    三亚主城区供应趋于饱和，一级市场热点区域和二级市场新增供应，主要往两翼的三大湾区(东翼海棠湾、西翼红塘湾、崖州湾)和城市四大腹地(迎宾路、荔枝沟、半岭温泉、吉阳镇)区域转移。但新区域城市配套匮乏，致新项目多选择低总价的快销策略入市。根据中原监控，2013-2014旺季，仅腹地区域新上市项目和在售项目的潜在供应量就可达1.3万套左右——约相当于三亚市2013年全年的成交套数——特别是，如果把2014年新一轮的淡季前期、旺季销售的大节奏考虑进来，政府此时出手，可以说是控制市场风险的一个必要手段。

   ●有利于优化行业供应结构

    三亚作为国内唯一、世界知名的滨海旅游城市，中高端客群的置业需求突出。假设不做80限令，那么新区域项目会更多的关注快销回现而倾向于多做中小户型，降低为新区域导入中高端客群的可能;同时，小户型竞争加剧将拉低客户的价格预期(2014春节就有项目打出起价9999元的价格)、分流成熟区域客群，部分成熟区域中高端项目在销售压力下，难免主动控制成本、控制面积及总价，甚至陷入价格战的泥潭，危及整体行业市场的良性发展。

   ●短期不会对市场造成直接影响

    业内热议的，会否导致小户型产品的短期热销?我认为，三亚不是刚需市场，需求弹性太大，80限令的话题性远远大于对成交的贡献价值——你限或者不限，宏观经济的基本面、限购限贷还有市场供应量都在那里，并没有变化，因此，还需谨慎乐观。

    三、中期来看，会挤压短平快的纯地产项目，而号召更有社会责任感的企业参与市场，提升行业水平。

   ●有助于压缩初级的旅游地产开发机会

    如果谈经济、谈产业、谈配套，三亚在全国来说也就是个三线城市。但是谈气候、谈资源，三亚得天独厚的优势足以让这个三线城市的新房价格卖到整体均价2万多，直逼一线城市，而且卖得还不错。所以三亚地产给人的印象，就像一个笑话说的：人傻、钱多、速来——毕竟缺乏实体经济的基础，所以很多人来三亚做项目，都打着快进快出的主义。

    但是三亚缺房子么?三亚最不缺的就是房子，缺的是对旅游度假这样一种生活方式的理解和需求的匹配，所以，其实很多项目缺乏根本的核心价值基础，而仅仅是用普通的地产产品，贴上三亚这个城市的旅游属性和资源标签，在透支三亚的城市价值。现在限令出来了，想要简单握着一笔资金，或者带着开发商内部的一些客户需求就来三亚干项目?这风险可能就瞬间倍增了。

   ●有助于提升三亚旅游地产行业发展水平

    当然，我们仍然可以看到的是，业内也不乏那些规模开发、品牌开发的企业和项目，基于在三亚长期发展的战略考量，着力于研究地产产品如何与城市特征、旅游资源匹配，研究目标客户的生活方式，进而形成独有的配套与服务体系，寻求真正的海南旅游地产解决之道。

    现在限令来了，面积上去了，总价自然低不了，这无疑会倒逼更多企业加入到对海南模式下的旅游地产的研究当中，以此形成不同项目的价值基础，进而形成核心的竞争力，最终提高整体行业水平，形成百花齐放的良性竞争格局。

   ●有助于周边城市分流低总价购房者，促进琼南房地产市场发展

    随着80限令的实施，三亚市场内的进入门开升高，众多低总价购房群体势必分流至周边依托三亚城市配套的新兴区域，作为市场补缺者，强化在营销方式、产品设计等方面的创新，以三亚为核心的琼南版块，将迎来新一轮的洗牌，部分城市有望突围而出。

    四、有助于周边城市分流低总价购房者，促进琼南房地产市场发展

   ●三亚基础设施不足，限令可促使地产项目协调解决城市配套不足问题

    国际旅游岛以来，三亚市虽持续加大基础设施投入，但城市的接待力仍然非常有限，以2012年的数据为例，三亚接待游客1100万人，但基础设施方面，仅有约4.3万间星级酒店客房、566辆公交车和1200+辆出租车……如前所述，三大湾区、四大腹地都要发展，光靠政府显然不够，那么，在区域控规的引导和行业的良性竞争下，每个项目都来针对性的解决一些生活问题、配套问题，形成区域竞合，这将成为政府撬动企业力量的有效手段。

   ●全国老龄化趋势下，通过面积/总价控制优化三亚置业客群结构

    全国老龄化趋势下，海南养老成为趋势。三亚作为区域中心城市，城市配套基础较好，致养老需求在三亚更为集中。但三亚的城市发展目标是努力建成旅游度假胜地、天涯文化源地、创新创意高地，而不是养老胜地。因此，更大尺度的地产产品，将有机会使单纯的中短期养老居住，升级为中长期老人养老+阶段性家庭度假的模式，为三亚吸纳年龄结构和需求结构更丰富的全生命周期人群。

    五、最后，80限令仅仅只是一条政策，有进就会有出。会不会退出?肯定会。三中全会以来强调的去行政化，并不意味着会一开完，从此不做任何调控，而是更多的让市场自然生长。所以，什么时候退出?还得期待后市的发展。