城镇老旧小区改造没钱？专家建议顶楼加一层出售

　　城镇老旧小区改造调查

　　老房子，新问题

　　中国新闻周刊记者/鲍安琪

　　发于2019.9.16总第916期《中国新闻周刊》

　　整个2019年夏天，家住北京通州万方家园的吴女士经常好奇地站在15楼的落地窗前，看工人们顶着烈日在对面的旅游新村的房顶上忙碌。

　　当脚手架上的防尘网拆除，改造后的小区终于露出真容，这个建于1996年、人们一直好奇会不会拆迁的破旧小区外观变化之大，如鸟枪换炮。深咖和浅咖交错的石材质感的外立面，深红的斜“瓦”顶，蛛网般的护栏全部拆除，窗户新换，乍一看像是由低层板楼组成的中高档小区。

　　听说改造资金全部来自政府，居民不用出一分钱，吴女士所在的小区业主群里发出一片“求改造”的感叹，说不清是羡慕还是嫉妒。

　　和矛盾尖锐的“棚改”不同，老旧小区改造有些像被天上掉下来的馅儿饼砸中。但天下毕竟没有免费的午餐。

　　住建部政策研究中心研究员赵路兴告诉《中国新闻周刊》，老旧小区改造的复杂程度，远远超出大家的想象。

　　“建新房子都是老问题，，改老小区全是新问题。”他说。

　　旅游“新”村

　　旅游新村综合整治工程始于2018年，总投资约为5000万元。

　　通州区老旧小区综合整治的协调机构是区长亲任召集人的联席会议，下设老旧小区综合整治工作办公室，主任由区住建委主任担任。

　　区住建委建材办主任李扬告诉《中国新闻周刊》，申报经过了居民申请、属地政府(即乡镇政府、街道办事处)摸排、属地政府向区住建委申报、区住建委实地核查几个阶段，再报区政府审议、北京市老旧小区联席会审批。

　　通州的老旧小区综合整治经历了两个阶段。“十二五”期间(2011-2015)主要是针对1990年以前建成的小区，目前通州这部分市区属大产权老旧小区已基本改完。新一轮改造，主要是1990年~2000年期间建成的小区。

　　其中，旅游新村小区建成于1996年，是北京较早的商品房小区之一，紧邻西关清真寺。万达广场建成后，这里成为这个繁华地带的后街和价格洼地。小区由3栋6层楼房组成，共25个单元、306户，透着一种老小区的破旧和凌乱。小区没有门禁，由北京百年一家物业管理公司管理，每月物业费仅每平方米0.55元。

　　北苑街道办事处规划科负责人綦振宇告诉《中国新闻周刊》，旅游新村小区问题比较突出，群众反映问题比较多，居民改造意愿也较强，因此申报了这个小区。

　　最后，旅游新村与西营前街小区、上潞园小区、小街之春小区、葛布店东里和玉桥中路小区一起，被列入通州2018年首批综合整治小区。五个项目共计26.35万平方米，涉及单体56栋，总预算投资5.2亿元。

　　名单确定后，先利用各种宣传手段，营造“和谐整治”氛围。小区里张贴了《致老旧小区综合改造范围内住户的一封信》。居委会召集业主代表开会，进行摸底、协商。

　　旅游新村所属的西关社区书记李美丽告诉《中国新闻周刊》，根据居民意愿，可以对设计方案进行“微调”。

　　作为上海探索“市区联手、政企合作、以区为主”旧改新模式下首个启动、也是规模最大的地块，上海市黄浦区老城厢的乔家路地块(东块)采用了“留改拆”模式进行成片风貌保护。摄影/本刊记者 殷立勤

　　老旧小区整治采取菜单式，分为楼本体改造和小区公共区域整治，各自又分基础类和自选类。基础类是必改的，包括被称为“六治七补三规范”的拆违建、治开墙打洞、清理群租、治理地下空间、抗震加固、节能改造、拆护栏等项。自选类包括增设电梯、平改坡等，由居民自愿选择。

　　改造所需资金，根据北京市政府《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》，由市区两级财政共同承担，市财政局以转移支付方式将市级资金全部拨至各区，由其统筹使用。简政放权、将老旧小区综合整治的具体工作全部向区级层面下放，被视为北京市老旧小区改造的核心经验。

　　旅游新村楼本体改造的中标单位是国有独资的北京城乡建设集团有限责任公司(简称北京城建集团)。根据施工招标公告，合同估算价为3000万元。

　　之后，由施工单位与居委会一起，一户一户地签“入户调查确认单”。确认单有5个打钩项：是否同意改造上下水、是否同意拆除室外护栏、是否同意空调移机、是否同意更换外窗、是否同意外窗增加金刚砂护网。

　　北京城建集团负责旅游新村工程的项目经理梁杰告诉《中国新闻周刊》，小区有个业主微信群，小区306户中有190余人在群里。刚开始一些业主不了解这个改造工程，群发言中有抵触情绪，后来这个群成为了业主与施工方沟通的平台。

　　根据城市副中心的“高点站位”，通州区提升了改造标准。

　　“平改坡”本为自选类，被列入增加项。外墙采用效果酷似大理石的仿石材涂料真石漆，窗户采用断桥铝。普通的铝合金窗导热较快，会成为散热的一座“桥”，而断桥铝则采用硬塑将铝合金从中间断开，增强了材料的隔热性能。

　　改造的一项重要内容是改上下水。老旧小区上下水设施普遍锈蚀老化，易造成水资源流失，这次全部改成了PVC管。这一项改造操作难度相当大，因为不但需经同一单元所有住户同意，而且改管道时住户必须在家，且要停十来天水，对居民生活影响较大。五个小区上下水整体改造率约为35%，其中旅游新村25个单元中已完成24个。

　　改造的规定动作还包括拆除护栏。拆除后，二层以上的住户加装有防盗性能的金刚砂护网，一层住户可安装隐形护栏，但窗户需改成内开式。旅游新村里摆放了内开(安装隐形护栏)和外开(安装金刚砂护网)两种模型，一楼住户可在规定期限内实名将意见投入投票箱中，投票结果在小区公告板上公示。最后的投票结果是外开，不安防护栏。目前，五个小区护栏总体拆除率在99%，其中旅游新村仅剩一户未拆。

　　《中国新闻周刊》走访的多户人家表示，拆除护栏后不担心安全问题。顶层住户尤其受益，家住1号楼顶层六楼的业主刘先生说，“平改坡”、外墙贴保温板后，今年夏天明显比往常感到凉快、舒适。一位住户表示，希望老旧的暖气管道也能得到更换，但这不在改造项目之内。

　　目前，楼本体部分已完工，负责公共区域改造的公司已进场，将完成架空线入地等改造。小区下一步还将实施“雪亮工程”，改造完成后，通过人脸识别才能进入小区。

　　“已上升到国家层面”

　　2011年7月8日，北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作领导小组第一次全体会议召开，被视为正式拉开了全国老旧小区综合整治工作的序幕。

　　2015年12月，中央城市工作会议召开。这是1978年之后首次召开的中央城市工作会议，习近平总书记、李克强总理均在会上作了重要讲话。就是在这次会上，提出了有序推进老旧住宅小区综合整治。

　　有分析认为，经过多年的大规模投资之后，很多领域的投资需求已接近饱和，老旧小区可以说是一块尚未开发的领域。

　　国务院参事仇保兴曾撰文指出，改造城镇老旧小区既能促进节能减排、解决城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是当前“四两拨千斤”稳投资、稳就业的重要途径。他特别指出，与传统“铁公基”投资项不同的是，老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。

　　因此，这项被视为既保民生、又稳投资、同时拉动内需的工程，逐渐上升到国家层面。

　　2017年底以来，住建部在广州、韶关、柳州等15个城市启动了老旧小区改造试点。截至2018年底，试点城市共改造老旧小区106个，涉及5.9万户居民，取得了初步经验。

　　2019年3月，住建部、发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，开始全面推进这项民生工程。

　　《通知》对老旧小区的定义是：建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。